Практика показывает, в большинстве случаев при строительстве новостроек застройщики задерживают сроки и редко сдают объекты вовремя. В среднем, по статистике, задержка передачи ключей дольщикам составляет от 3 до 6 месяцев. Поэтому при покупке недвижимости в новостройке учитывайте данный фактор при планировании своего переезда в новую квартиру.
Застройщик несет ответственность перед участниками долевого строительства за нарушение сроков передачи квартиры по Закону 214-ФЗ. Это означает, что дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку за просрочку по ДДУ, если не соблюдены сроки передачи объекта.
На первый взгляд, взыскание неустойки с застройщика кажется простой задачей. Однако, на деле можно совершить множество ошибок, которые приведут к негативному результату и неустойку вы не получите.
Основываясь на нашей юридической практике по ведению более 2 000 судебных дел за последний год, мы подготовили рекомендации – как избежать основные ошибки при взыскании денег с застройщика по ДДУ.
Ошибка № 1: не предъявляйте иск к застройщику о неустойке, пока не началась просрочка
Если совершить данную ошибку, вам будет отказано в иске. Прежде чем требовать неустойку, стоит проверить в условиях договора и проектной декларации, началась ли просрочка.
Договор долевого участия может содержать несколько дат, и важно четко установить, какая именно из этих дат является крайней датой для определения срока передачи квартиры дольщику.
Для взыскания неустойки важна именно дата передачи объекта дольщику, а не дата ввода объекта в эксплуатацию. Как правило, в договоре указаны обе даты, но для подачи иска важна именно дата передачи квартиры дольщику.
Если эта дата уже наступила – смело можно подавать иск в суд.
Ошибка № 2: направляйте досудебную претензию застройщику до подачи иска в суд
Почему это так важно? Несмотря на то, что формально закон не устанавливает обязательную отправку досудебной претензии застройщику, всем своим клиентам мы рекомендуем это делать.
И вот почему. Дело в том, что помимо требования о взыскании неустойки Закон «О защите прав потребителей» позволяет также взыскать с застройщика потребительский штраф за отказ от добровольного исполнения требований дольщика. Сумма штрафа составляет 50% от всех сумм, который суд присудил по решению в пользу дольщика.
На практике встречаются судебные решения, по которым суд отказывал дольщикам во взыскании потребительского штрафа по той причине, что не направлялась досудебная претензия застройщику. Именно по этой причине по всем нашим делам о взыскании неустоек мы в обязательном порядке направляем досудебную претензию.
На практике иск можно подавать после истечения 3-4 недель с момента отправки претензии застройщику.
Ошибка № 3: направляйте претензию на юридический адрес застройщика по почте
Не нужно везти претензию в офис застройщика. Во-первых, офис может не совпадать с юридическим адресом застройщика. А во-вторых, претензию могут не принять надлежащим образом.
Чтобы наверняка зафиксировать юридический факт, следует отправлять претензию официальной Почтой России с описью вложения и уведомлением о вручении. Именно на данные критерии будет обращать внимание суд при рассмотрении иска.
Ошибка № 4: не стоит подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи
На практике, когда наступает просрочка, застройщик предлагает всем своим клиентам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры по ДДУ.
В этой ситуации важно помнить, что вы как дольщик не обязаны подписывать данное соглашение и вправе отказаться. В этом случае никакие штрафные санкции для вас не предусмотрены.
Если подписать дополнительное соглашение, то вы на 100% будете лишены права взыскать неустойку за просрочку с застройщика.
Ошибка № 5: не ждите передачи ключей и подписания акта приема-передачи
Важно помнить, что потребовать неустойку за просрочку вы вправе уже на первый день просрочки. Вы прочитали новость на сайте застройщика, что объект введен в эксплуатацию и вот-вот начнется передача квартир. Но на практике может пройти еще 3-6 месяцев и дольше, когда ключи начнут реально выдаваться.
Мы не рекомендуем ждать передачи ключей и подписания акта приема-передачи. И вот почему.
Процесс взыскания неустойки в среднем от момента подачи претензии до получения вами денег может занять около 6 месяцев в зависимости от суда. Если вы будете ждать приемку квартиры, то окажетесь в последних рядах на получение компенсации. Вы рискуете остаться без выплаты, поскольку застройщик к этому моменту уже выполнит свои обязательства по передаче квартир и на его счетах денег может не оказаться.
Важный совет: если началась просрочка, не тяните с подачей иска. Начните выбирать юриста, подайте досудебную претензию, а затем иск в суд. Грамотный юрист знает, что в судебном процессе вы имеете право увеличить сумму неустойки на дату судебного заседания. Более того, возможно также предъявить в иске требование о взыскании неустойки на будущий период. И тогда решение суда будет покрывать весь период просрочки, и не придется подавать повторный иск на новый период.
К моменту выдачи ключей у вас на руках уже будет решение суда о взыскании неустойки и вы окажетесь в первых рядах на получение денег на ваш счет.
Ошибка № 6: не бойтесь подавать иск из-за того, что застройщик может не выдать вам ключи
Часто мы слышим от клиентов, что они боятся подавать иски о взыскании неустоек якобы потому, что в этом случае застройщик будет затягивать выдачу ключей таким клиентам.
Это обман. Застройщик обязан передать дольщику квартиру по ДДУ, а за нарушение срока сдачи у него капает неустойка. Именно поэтому застройщик, наоборот, заинтересован как можно скорее подписать с вами акт и передать ключи, тем самым зафиксировать конечную дату начисления неустойки. Если вы слышите обратное, не верьте подобным манипуляциям.
Ошибка № 7: не взыскивайте неустойку через арбитражный суд
Ряд юристов советует взыскивать неустойку через уступку в арбитражном суде. Не верьте данным советам. На практике, арбитражный суд существенно снижает неустойки по таким делам, вы можете получить 20-40% от суммы неустойки или вовсе проиграть спор. Кроме этого, юристы застройщиков оспаривают уступку и судебный процесс может затянуться на год и более.
В арбитражный суд за взысканием неустойки стоит обращаться только юридическим лицам. Если же вы являетесь обычным дольщиком, то обращаться нужно в суд общей юрисдикции. В этом случае вы можете выбрать один из трех судов:
- суд по месту вашей прописки
- суд по месту регистрации застройщика
- суд по адресу нахождения новостройки.
Для наших клиентов мы выбираем тот суд, где выше всего процент взыскания. Мы обладаем данной информацией, основываясь на статистике ведения более 1000 судебных дел в год в Москве и Московской области.
Ошибка № 8: обращайтесь к профессиональному опытному юристу для взыскания неустойки
Многие граждане считают, что справятся с этой задачей самостоятельно и не нанимают юриста для ведения своего судебного дела. В результате такие дела проигрываются или суд сильно снижает размер неустойки из-за ошибок, которые допускают дольщики из-за отсутствия опыта и юридического образования.
А знаете ли вы, что суд на практике на основании ст. 333 ГК РФ снижает на свое усмотрение сумму неустойки по ДДУ на 50% и даже более? Размер снижения не определен законом, поэтому каждый судья действует по своему внутреннему убеждению. Юристы застройщиков знают об этом и всегда заявляют ходатайство о снижении неустойки, а также имеют многолетний опыт и существенные аргументы, чтобы максимально снижать сумму неустойки.
Задача вашего юриста знать, как правильно разбивать данные аргументы застройщика на судебном заседании, а также уметь находить подход к судье. Опытные юристы знают правила судебного процесса и всегда этому следуют. Многие судьи не настроены позитивно, когда видят, что дольщик является на судебные заседания сам без юриста. И это не без оснований. Ведь часто такие люди не умеют себя вести в суде, не знают все правила и тонкости судебного процесса, начинают говорить нелепицу, что многих судей раздражает. Ведь каждый судья в нашей стране чрезмерно загружен, в день ему приходится рассматривать по 20 дел и более. Безусловно, это влияет на результат. Наш совет: нанимайте судебного юриста.
Ошибка № 9: не стоит думать, что застройщик обанкротится из-за выплаты неустоек
Часто юристы застройщика в судебных заседаниях заявляют аргумент, что многочисленные иски о взыскании неустоек могут привести к банкротству застройщика. Не верьте этому.
Все неустойки, риски и компенсации изначально уже заложены в стоимость квартиры. У застройщиков заложены все выплаты в бюджете, что требуют от них аудиторы и банки. Более того, даже несмотря на выплаты миллионов неустоек, большинство застройщиков так или иначе показывают положительный финансовый результат из года в год и отчитываются о своей высокой прибыли в новостях и на фондовом рынке.
Ошибка № 10: не соглашайтесь на досудебную выплату неустойки от застройщика
Часто при подписании акта приема-передачи квартиры застройщики предлагают дольщику отказаться от права требовать неустойку и предлагают выплатить компенсацию за просрочку в досудебном порядке.
Практика показывает, что предлагаемая в такой ситуации сумма компенсации в разы меньше той суммы, которую возможно взыскать в суде.
Не стоит пугаться, что у вас не получится взыскать неустойку в суде, если вы откажетесь от досудебной компенсации, предложенной застройщиком.
Да, вы потратите около 6 месяцев на судебный процесс, но это может того стоить. Ведь по решению суда вы можете получить сумму, которая как минимум в 3 раза будет выше той, которую вам предлагал застройщик.
На этом список ошибок не заканчивается. Но зачем тратить свое время на их изучение, если можно обратиться к опытному юристу, который специализируется на взыскании неустоек по ДДУ и «съел собаку» по данным спорам.
Юристы компании Pervichka специализируются именно на взыскании неустоек по ДДУ с различных застройщиков и знают возможные подводные камни. Подробнее о данной услуге можно прочитать по ссылке.
Готовы взыскать компенсацию? Оставьте заявку по телефону, WhatsApp,Telegram или на сайте, как вам удобно!
