21.07.2019 / Автор публикации Юлия Ткачева

Строительная экспертиза новостройки - подводные камни и выгоды для клиента

Один из основных рисков при покупке квартиры в новостройке - это риск, связанный с качеством построенного жилья. Ведь на этапе заключения договора у клиента нет возможности физически осмотреть квартиру и выявить недостатки. 

Покупка недвижимости - это часто эмоциональный поступок. К примеру, у вас есть мечта жить в лофте с высокими потолками или по утрам пить кофе на собственной приватной террасе с видом на сад. При заключении сделки вы сможете это увидеть только в красивых рекламных брошюрах и каталогах застройщиков. 

Как сделать так, чтобы мечты не разбились о реальность?  

Совет 1: запросить строительную проектную документацию по новостройке до подписания договора долевого участия

Не путать с проектной декларацией! По закону у покупателя есть право запросить данные документы у застройщика. 

Проектная документация - это многостраничный документ, который содержит подробную информацию о том, что будет строить застройщик и как. В данном документе изложены все строительные решения, включая информацию о том, как будут устроены инженерные системы: вентиляция, отопление, кондиционирование, условия подключения к коммуникациям, конструктив здания и материалы, окна, двери, характеристики помещений общего пользования. Система охраны, видеонаблюдение, консьерж, подземный паркинг, инновационные технологии, система “Умный дом” и проч. - все это, как правило, отражается в проектной документации. 

Совет 2: проверить, прописаны ли интересующие Вас строительные опции в проектной документации 

Если, к примеру, высота потолков и наличие систем повышенного комфорта, являются для Вас важными факторами при выборе жилья, мы рекомендуем проверить, указаны ли данные характеристики в проектной документации. 

При изучении различных инженерных систем важно оценить, каким образом они будут функционировать применительно к вашей квартире, какое оборудование в связи с этим вам необходимо будет приобретать за свой счет, как будет осуществляться обслуживание систем и за чей счет. Все эти факторы повлияют на ваши расходы в будущем при ремонте квартиры. 

Совет 3: проверить договор долевого участия - указаны ли в нем строительные опции

Важно убедиться, что в договоре зафиксированы важные для Вас параметры по квартире: высота потолков, площадь жилых и нежилых помещений, материалы, строительные характеристики и торговые марки оборудования, окон, дверей и иных систем. Далеко не все застройщики четко фиксируют данные условия в договоре. 

Если вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, то важно как можно более детально зафиксировать в договоре характеристики отделки: дизайн, цветовые решения, материалы отделки, декор и проч. Желательно согласовать подробный дизайн проект в качестве приложения к договору. 

В противном случае при приемке квартиры Ваша позиция будет слабой. Достаточно трудно требовать от застройщика то, что отсутствует в договоре. 

Совет 4: привлеките профессионального строительного эксперта для оценки рисков

Не имея опыта работы в строительном бизнесе, сложно самостоятельно проверить и проанализировать строительные риски. Строительный эксперт будет стоить Вам денег, но на выходе Вы получите профессиональную оценку строительных рисков. В результате у Вас появится полное представление о том, что Вы покупаете, какие подводные камни существуют по Вашему объекту, какие дополнительные расходы вам следует заложить в бюджет на ремонт и обслуживание вашей квартиры. Кроме этого, Вы сможете удостовериться, действительно ли важные для вас строительные опции заложены в проекте строительства. 

Строительный эксперт Pervichka обладает аккредитацией судебного строительного эксперта, а также опытом работы в строительном бизнесе более 20 лет. Для оценки строительных рисков мы не только проанализируем всю строительную документацию, но и организуем натуральный осмотр объекта, а также выезд строительного эксперта совместно с юристом на объект в целях оценки потенциальных строительных рисков. 

Совет 5: не стоит надеяться на проверку строительных рисков со стороны банка, который выдает вам кредит 

Первый интерес банка - продать как можно больше ипотечных кредитов. Наличие аккредитации банка по новостройке не означает, что банк детально оценил строительные риски с позиции потребителя. Банк заинтересован, чтобы клиент как можно скорее подписал сделку. 

Риски, связанные с качеством строящегося жилья и его дальнейшей эксплуатацией, дополнительными расходами на устранение недостатков качества, не влияют на кредитные обязательства, и поэтому банком не оцениваются. 

Pervichka предоставляет комплекс услуг по независимой проверке новостройки на строительные риски, а также полное юридическое сопровождение сделки по покупке квартиры. 

Поделиться
Подпишитесь на новости

Получите персональное предложение

Мы ценим Ваше время, поэтому подберем подходящий именно Вам набор услуг по проверке объекта недвижимости

Гарантия на наши услуги

  • Прозрачная и официальная работа по договору
  • Только достоверные и объективные источники информации
  • Строгая конфиденциальность сделок и информации клиентов
  • Забота о клиентах после завершения услуг

«Pervichka оказывает помощь своим клиентам в решении возникших проблем и после заключения сделки, например: при приемке квартиры, предъявлению претензий и штрафных неустоек к девелоперу. Для нас важно, чтобы клиенты чувствовали себя защищенными от любых правовых рисков.

Мы создали Pervichka, чтобы сделать покупку квартиры для Вас комфортной и безопасной. За фасадом маркетинга мы находим и анализируем только факты: юридическую, финансовую и строительную документацию, чтобы предоставить Вам комплексное заключение по всем рискам. Pervichka — гарантия защиты Ваших интересов!»


Юлия Ткачева
Управляющий партнер Pervichka

The Dickson Poon School of Law, King’s College London
Высшая школа экономики, Факультет права

Часто задаваемые вопросы

В проверку входит:

  • Проверка застройщика: анализ корпоративной структуры по всей группе застройщика, выявление и проверка конечных собственников, проверка банкротных рисков по всей группе, проверка репутации и анализ судебных споров с участием застройщика и его аффилированных компаний.

  • Финансовый анализ застройщика: проверка финансовой отчетности застройщика за предшествующие периоды, оценка динамики финансовых показателей, выявление факторов риска.

  • Строительная экспертиза: анализ проектной документации, изучение строительной репутации застройщика, оценка судебных споров с участием застройщика по вопросам качества строительства, проверка наличия заявленных строительных опций и решений в документации и договоре, проверка генерального подрядчика.

  • Юридическая оценка договоров: детальный анализ всех договоров, предлагаемых застройщиком по сделке (ДДУ, предварительные договоры, инвестиционные контракты, агентские схемы, договоры оказания услуг, аккредитив и др.), проверка обеспечения по сделке (поручительство, гарантии, страховка и др.), проверка ипотечной части сделки (кредитный договор, страховка и др.)

Финальный объем услуг согласовывается с клиентом на индивидуальной основе.

Базовый пакет документов для проверки включает:

  • проектная декларация со всеми изменениями
  • бухгалтерская отчетность застройщика за предшествующие периоды
  • разрешение на строительство
  • экспертиза проектной документации на объект строительства
  • правоустанавливающие документы на земельный участок
  • проекты договоров со стороны застройщика и банка (в случае ипотеки)

Pervichka проводит проверку сделки на основании более расширенного списка документов и информации в зависимости от объема услуг, выбранных клиентом.  

Для проверки мы самостоятельно собираем всю документацию и привлекаем независимого строительного эксперта. В проверку входит:

  • экспертиза разрешения на строительство и проектной декларации с учетом всех изменений
  • экспертиза проектной документации с выявлением рисков и наличия рекламируемых строительных опций
  • детальная проверка генерального подрядчика, ведь от этого зависит качество строительства
  • проверка на соответствие заявленному классу жилья
  • анализ нарушений в строительной области, допущенных застройщиком по предыдущим объектам
  • наличие судебных споров по вопросам качества строительства с участием застройщика и порядок их урегулирования

Pervichka - специализированный юридический сервис на первичном рынке недвижимости. Мы предоставляем юридическую, строительную и финансовую экспертизу высокого класса и не осуществляем подбор и продажу объектов. Обширный опыт работы в международных корпорациях в сочетании с многолетней практикой представления интересов различных клиентов в суде позволяет экспертам Pervichka компетентно оценивать риски, выстраивать стратегию в переговорах, продумывать для клиента договорную базу и находить различные пути решения задач с максимальным преимуществом для клиента.

Стоит помнить, что главный интерес банка - выдать как можно больше ипотечных кредитов и заработать на них. Для этих целей банк оценивает, в первую очередь, платежеспособность клиента, а не финансовое состояние застройщика. Ведь даже если застройщик обанкротится, Вы все равно должны выплатить банку кредит.

Качество приобретаемого жилья и условия договора, ущемляющие интересы покупателя, не влияют на уровень банковского риска, поэтому данные вопросы не оцениваются банком в индивидуальном порядке для клиента.

Можете представить свои чувства при расставании с несколькими миллионами рублей?

По нашему опыту в момент подписания клиент испытывает одновременно чувство эйфории и сильной тревоги. И то, и другое сказывается на внимательности.

Маленькая запятая или сноска, тексты мелким шрифтом в конце договора - все это может сыграть решающую роль во время владения приобретаемым жильем. Речь может идти как о досадном пропуске буквы в Вашей фамилии, так и дополнительной цифре в стоимости квадратного метра. Pervichka возьмет все заботы о деталях на себя в ответственный для Вас момент.

В проверку входит:

  • Проверка застройщика: анализ корпоративной структуры по всей группе застройщика, выявление и проверка конечных собственников, проверка банкротных рисков по всей группе, проверка репутации и анализ судебных споров с участием застройщика и его аффилированных компаний.

  • Финансовый анализ застройщика: проверка финансовой отчетности застройщика за предшествующие периоды, оценка динамики финансовых показателей, выявление факторов риска.

  • Строительная экспертиза: анализ проектной документации, изучение строительной репутации застройщика, оценка судебных споров с участием застройщика по вопросам качества строительства, проверка наличия заявленных строительных опций и решений в документации и договоре, проверка генерального подрядчика.

  • Юридическая оценка договоров: детальный анализ всех договоров, предлагаемых застройщиком по сделке (ДДУ, предварительные договоры, инвестиционные контракты, агентские схемы, договоры оказания услуг, аккредитив и др.), проверка обеспечения по сделке (поручительство, гарантии, страховка и др.), проверка ипотечной части сделки (кредитный договор, страховка и др.)

Финальный объем услуг согласовывается с клиентом на индивидуальной основе.

Базовый пакет документов для проверки включает:

  • проектная декларация со всеми изменениями
  • бухгалтерская отчетность застройщика за предшествующие периоды
  • разрешение на строительство
  • экспертиза проектной документации на объект строительства
  • правоустанавливающие документы на земельный участок
  • проекты договоров со стороны застройщика и банка (в случае ипотеки)

Pervichka проводит проверку сделки на основании более расширенного списка документов и информации в зависимости от объема услуг, выбранных клиентом.  

Для проверки мы самостоятельно собираем всю документацию и привлекаем независимого строительного эксперта. В проверку входит:

  • экспертиза разрешения на строительство и проектной декларации с учетом всех изменений
  • экспертиза проектной документации с выявлением рисков и наличия рекламируемых строительных опций
  • детальная проверка генерального подрядчика, ведь от этого зависит качество строительства
  • проверка на соответствие заявленному классу жилья
  • анализ нарушений в строительной области, допущенных застройщиком по предыдущим объектам
  • наличие судебных споров по вопросам качества строительства с участием застройщика и порядок их урегулирования

Pervichka - специализированный юридический сервис на первичном рынке недвижимости. Мы предоставляем юридическую, строительную и финансовую экспертизу высокого класса и не осуществляем подбор и продажу объектов. Обширный опыт работы в международных корпорациях в сочетании с многолетней практикой представления интересов различных клиентов в суде позволяет экспертам Pervichka компетентно оценивать риски, выстраивать стратегию в переговорах, продумывать для клиента договорную базу и находить различные пути решения задач с максимальным преимуществом для клиента.

Стоит помнить, что главный интерес банка - выдать как можно больше ипотечных кредитов и заработать на них. Для этих целей банк оценивает, в первую очередь, платежеспособность клиента, а не финансовое состояние застройщика. Ведь даже если застройщик обанкротится, Вы все равно должны выплатить банку кредит.

Качество приобретаемого жилья и условия договора, ущемляющие интересы покупателя, не влияют на уровень банковского риска, поэтому данные вопросы не оцениваются банком в индивидуальном порядке для клиента.

Можете представить свои чувства при расставании с несколькими миллионами рублей?

По нашему опыту в момент подписания клиент испытывает одновременно чувство эйфории и сильной тревоги. И то, и другое сказывается на внимательности.

Маленькая запятая или сноска, тексты мелким шрифтом в конце договора - все это может сыграть решающую роль во время владения приобретаемым жильем. Речь может идти как о досадном пропуске буквы в Вашей фамилии, так и дополнительной цифре в стоимости квадратного метра. Pervichka возьмет все заботы о деталях на себя в ответственный для Вас момент.

Проверить квартиру
+7 495 155 75 79
Заказать обратный звонок
facebook
instagram