Один из основных рисков при покупке квартиры в новостройке - это риск, связанный с качеством построенного жилья. Ведь на этапе заключения договора у клиента нет возможности физически осмотреть квартиру и выявить недостатки.
Покупка недвижимости - это часто эмоциональный поступок. К примеру, у вас есть мечта жить в лофте с высокими потолками или по утрам пить кофе на собственной приватной террасе с видом на сад. При заключении сделки вы сможете это увидеть только в красивых рекламных брошюрах и каталогах застройщиков.
Как сделать так, чтобы мечты не разбились о реальность?
Совет 1: запросить строительную проектную документацию по новостройке до подписания договора долевого участия
Не путать с проектной декларацией! По закону у покупателя есть право запросить данные документы у застройщика.
Проектная документация - это многостраничный документ, который содержит подробную информацию о том, что будет строить застройщик и как. В данном документе изложены все строительные решения, включая информацию о том, как будут устроены инженерные системы: вентиляция, отопление, кондиционирование, условия подключения к коммуникациям, конструктив здания и материалы, окна, двери, характеристики помещений общего пользования. Система охраны, видеонаблюдение, консьерж, подземный паркинг, инновационные технологии, система “Умный дом” и проч. - все это, как правило, отражается в проектной документации.
Совет 2: проверить, прописаны ли интересующие Вас строительные опции в проектной документации
Если, к примеру, высота потолков и наличие систем повышенного комфорта, являются для Вас важными факторами при выборе жилья, мы рекомендуем проверить, указаны ли данные характеристики в проектной документации.
При изучении различных инженерных систем важно оценить, каким образом они будут функционировать применительно к вашей квартире, какое оборудование в связи с этим вам необходимо будет приобретать за свой счет, как будет осуществляться обслуживание систем и за чей счет. Все эти факторы повлияют на ваши расходы в будущем при ремонте квартиры.
Совет 3: проверить договор долевого участия - указаны ли в нем строительные опции
Важно убедиться, что в договоре зафиксированы важные для Вас параметры по квартире: высота потолков, площадь жилых и нежилых помещений, материалы, строительные характеристики и торговые марки оборудования, окон, дверей и иных систем. Далеко не все застройщики четко фиксируют данные условия в договоре.
Если вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, то важно как можно более детально зафиксировать в договоре характеристики отделки: дизайн, цветовые решения, материалы отделки, декор и проч. Желательно согласовать подробный дизайн проект в качестве приложения к договору.
В противном случае при приемке квартиры Ваша позиция будет слабой. Достаточно трудно требовать от застройщика то, что отсутствует в договоре.
Совет 4: привлеките профессионального строительного эксперта для оценки рисков
Не имея опыта работы в строительном бизнесе, сложно самостоятельно проверить и проанализировать строительные риски. Строительный эксперт будет стоить Вам денег, но на выходе Вы получите профессиональную оценку строительных рисков. В результате у Вас появится полное представление о том, что Вы покупаете, какие подводные камни существуют по Вашему объекту, какие дополнительные расходы вам следует заложить в бюджет на ремонт и обслуживание вашей квартиры. Кроме этого, Вы сможете удостовериться, действительно ли важные для вас строительные опции заложены в проекте строительства.
Строительный эксперт Pervichka обладает аккредитацией судебного строительного эксперта, а также опытом работы в строительном бизнесе более 20 лет. Для оценки строительных рисков мы не только проанализируем всю строительную документацию, но и организуем натуральный осмотр объекта, а также выезд строительного эксперта совместно с юристом на объект в целях оценки потенциальных строительных рисков.
Совет 5: не стоит надеяться на проверку строительных рисков со стороны банка, который выдает вам кредит
Первый интерес банка - продать как можно больше ипотечных кредитов. Наличие аккредитации банка по новостройке не означает, что банк детально оценил строительные риски с позиции потребителя. Банк заинтересован, чтобы клиент как можно скорее подписал сделку.
Риски, связанные с качеством строящегося жилья и его дальнейшей эксплуатацией, дополнительными расходами на устранение недостатков качества, не влияют на кредитные обязательства, и поэтому банком не оцениваются.
Pervichka предоставляет комплекс услуг по независимой проверке новостройки на строительные риски, а также полное юридическое сопровождение сделки по покупке квартиры.
«Pervichka оказывает помощь своим клиентам в решении возникших проблем и после заключения сделки, например: при приемке квартиры, предъявлению претензий и штрафных неустоек к девелоперу. Для нас важно, чтобы клиенты чувствовали себя защищенными от любых правовых рисков.
Мы создали Pervichka, чтобы сделать покупку квартиры для Вас комфортной и безопасной. За фасадом маркетинга мы находим и анализируем только факты: юридическую, финансовую и строительную документацию, чтобы предоставить Вам комплексное заключение по всем рискам. Pervichka — гарантия защиты Ваших интересов!»
Юлия Ткачева
Управляющий партнер Pervichka
В проверку входит:
Проверка застройщика: анализ корпоративной структуры по всей группе застройщика, выявление и проверка конечных собственников, проверка банкротных рисков по всей группе, проверка репутации и анализ судебных споров с участием застройщика и его аффилированных компаний.
Финансовый анализ застройщика: проверка финансовой отчетности застройщика за предшествующие периоды, оценка динамики финансовых показателей, выявление факторов риска.
Строительная экспертиза: анализ проектной документации, изучение строительной репутации застройщика, оценка судебных споров с участием застройщика по вопросам качества строительства, проверка наличия заявленных строительных опций и решений в документации и договоре, проверка генерального подрядчика.
Юридическая оценка договоров: детальный анализ всех договоров, предлагаемых застройщиком по сделке (ДДУ, предварительные договоры, инвестиционные контракты, агентские схемы, договоры оказания услуг, аккредитив и др.), проверка обеспечения по сделке (поручительство, гарантии, страховка и др.), проверка ипотечной части сделки (кредитный договор, страховка и др.)
Финальный объем услуг согласовывается с клиентом на индивидуальной основе.
Базовый пакет документов для проверки включает:
Pervichka проводит проверку сделки на основании более расширенного списка документов и информации в зависимости от объема услуг, выбранных клиентом.
Для проверки мы самостоятельно собираем всю документацию и привлекаем независимого строительного эксперта. В проверку входит:
Pervichka - специализированный юридический сервис на первичном рынке недвижимости. Мы предоставляем юридическую, строительную и финансовую экспертизу высокого класса и не осуществляем подбор и продажу объектов. Обширный опыт работы в международных корпорациях в сочетании с многолетней практикой представления интересов различных клиентов в суде позволяет экспертам Pervichka компетентно оценивать риски, выстраивать стратегию в переговорах, продумывать для клиента договорную базу и находить различные пути решения задач с максимальным преимуществом для клиента.
Стоит помнить, что главный интерес банка - выдать как можно больше ипотечных кредитов и заработать на них. Для этих целей банк оценивает, в первую очередь, платежеспособность клиента, а не финансовое состояние застройщика. Ведь даже если застройщик обанкротится, Вы все равно должны выплатить банку кредит.
Качество приобретаемого жилья и условия договора, ущемляющие интересы покупателя, не влияют на уровень банковского риска, поэтому данные вопросы не оцениваются банком в индивидуальном порядке для клиента.
Можете представить свои чувства при расставании с несколькими миллионами рублей?
По нашему опыту в момент подписания клиент испытывает одновременно чувство эйфории и сильной тревоги. И то, и другое сказывается на внимательности.
Маленькая запятая или сноска, тексты мелким шрифтом в конце договора - все это может сыграть решающую роль во время владения приобретаемым жильем. Речь может идти как о досадном пропуске буквы в Вашей фамилии, так и дополнительной цифре в стоимости квадратного метра. Pervichka возьмет все заботы о деталях на себя в ответственный для Вас момент.
В проверку входит:
Проверка застройщика: анализ корпоративной структуры по всей группе застройщика, выявление и проверка конечных собственников, проверка банкротных рисков по всей группе, проверка репутации и анализ судебных споров с участием застройщика и его аффилированных компаний.
Финансовый анализ застройщика: проверка финансовой отчетности застройщика за предшествующие периоды, оценка динамики финансовых показателей, выявление факторов риска.
Строительная экспертиза: анализ проектной документации, изучение строительной репутации застройщика, оценка судебных споров с участием застройщика по вопросам качества строительства, проверка наличия заявленных строительных опций и решений в документации и договоре, проверка генерального подрядчика.
Юридическая оценка договоров: детальный анализ всех договоров, предлагаемых застройщиком по сделке (ДДУ, предварительные договоры, инвестиционные контракты, агентские схемы, договоры оказания услуг, аккредитив и др.), проверка обеспечения по сделке (поручительство, гарантии, страховка и др.), проверка ипотечной части сделки (кредитный договор, страховка и др.)
Финальный объем услуг согласовывается с клиентом на индивидуальной основе.
Базовый пакет документов для проверки включает:
Pervichka проводит проверку сделки на основании более расширенного списка документов и информации в зависимости от объема услуг, выбранных клиентом.
Для проверки мы самостоятельно собираем всю документацию и привлекаем независимого строительного эксперта. В проверку входит:
Pervichka - специализированный юридический сервис на первичном рынке недвижимости. Мы предоставляем юридическую, строительную и финансовую экспертизу высокого класса и не осуществляем подбор и продажу объектов. Обширный опыт работы в международных корпорациях в сочетании с многолетней практикой представления интересов различных клиентов в суде позволяет экспертам Pervichka компетентно оценивать риски, выстраивать стратегию в переговорах, продумывать для клиента договорную базу и находить различные пути решения задач с максимальным преимуществом для клиента.
Стоит помнить, что главный интерес банка - выдать как можно больше ипотечных кредитов и заработать на них. Для этих целей банк оценивает, в первую очередь, платежеспособность клиента, а не финансовое состояние застройщика. Ведь даже если застройщик обанкротится, Вы все равно должны выплатить банку кредит.
Качество приобретаемого жилья и условия договора, ущемляющие интересы покупателя, не влияют на уровень банковского риска, поэтому данные вопросы не оцениваются банком в индивидуальном порядке для клиента.
Можете представить свои чувства при расставании с несколькими миллионами рублей?
По нашему опыту в момент подписания клиент испытывает одновременно чувство эйфории и сильной тревоги. И то, и другое сказывается на внимательности.
Маленькая запятая или сноска, тексты мелким шрифтом в конце договора - все это может сыграть решающую роль во время владения приобретаемым жильем. Речь может идти как о досадном пропуске буквы в Вашей фамилии, так и дополнительной цифре в стоимости квадратного метра. Pervichka возьмет все заботы о деталях на себя в ответственный для Вас момент.
