21.07.2019 / Автор публикации Юлия Ткачева

Обзор изменений законодательства о долевом строительстве с 1 июля 2019 г.

Главное изменение

С 1 июля 2019 г. продажа квартир в новостройках, которые еще не достроены и не введены в эксплуатацию, допускается только с использованием специальных счетов эскроу. 

В чем идея законодателя? 

  • Защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков 
  • Предусмотреть возможность для дольщиков забрать вложенные денежные средства в случае банкротства застройщика или долгостроя
  • Привлечь банковский сектор для контроля за строительной отраслью и денежными потоками в области долевого строительства, переложив тем самым риски на банки 

Что такое эскроу-счет? 

Если решили купить квартиру в новостройке, Вы заключите договор долевого участия с застройщиком. Далее вместо обычной оплаты Вам необходимо открыть специальный счет в банке и перечислить на него деньги за квартиру. Деньги будут заморожены банком на весь период строительства. Ни Вы, ни застройщик не будут иметь доступ к этому счету. Застройщик сможет получить эти деньги, только когда передаст Вам квартиру.

Какие плюсы для покупателей жилья?

Покупка квартиры через эскроу-счет действительно снижает часть рисков:

  • все расчеты происходят только через уполномоченный банк;
  • покупатель вносит деньги на счет эскроу только после регистрации ДДУ в Росреестре;
  • банк перечисляет застройщику деньги, полученные от дольщика, только после ввода объекта в эксплуатацию;
  • пока объект не достроен, права на денежные средства принадлежат покупателю.

Главное рекламируемое преимущество перехода на эскроу-счета - возможность дольщика забрать вложенные в новостройку деньги, если застройщик обанкротится или не достроит объект.

Может ли дольщик забрать деньги, перечисленные на эскроу-счет?

Участник вправе истребовать денежные средства, перечисленные на счет-эскроу, в следующих случаях:

  • застройщик нарушает срок передачи объекта по ДДУ более, чем на 2 месяца
  • наличие существенных нарушений качества строительства
  • банкротство или ликвидация застройщика. 

В этих случаях банк обязан вернуть дольщику деньги. 

Какие риски сохраняются?

1. Правило о счетах эскроу действует не для всех новостроек 

Если новостройка уже возведена на 30% (а в особых случаях на 10% или даже на 6%), то с разрешения Минстроя застройщик может продолжить продавать квартиры в такой новостройке по старым правилам и без счетов-эскроу. 

Иными словами, большинство новостроек, которые сейчас представлены на рынке, будут продаваться без механизма эскроу-счета. 

Это означает, что в случае банкротства застройщика или затягивания сроков строительства ваши риски останутся на прежнем уровне – вложенные инвестиции будут под ударом. 

А разве Фонд защиты прав дольщиков не застраховал риски? 

Механизм компенсации Фонда не гарантирует 100% выплату стоимости Вашей квартиры. Если Вы купили квартиру класса комфорт и выше в Москве, будьте готовы, что 50% стоимости Вашей квартиры не застрахованы от вышеуказанных рисков. 

Как узнать, по какой схеме продается новостройка после 1 июля 2019?

Информация о счетах-эскроу должны быть указана в проектной декларации. 

Если застройщик продает квартиру без использования счета-эскроу, он обязан предоставить официальное разрешение Минстроя, которое также публикуется в Единой информационной системе жилищного строительства. 

2. Риск банкротства уполномоченного банка

Список банков, уполномоченных открывать счета эскроу, утверждает Центробанк. Сейчас в списке фигурируют даже банки попавшие под санацию - то есть их финансовое состояние нестабильно. Кроме этого, Центробанк снизил рейтинговые требования к банкам, что также повышает уровень риска. При ухудшении финансового состояния застройщика нагрузка на капитал банка возрастает. Банкротство застройщиков может потянуть за собой в конечном итоге банкротство банка. 

В случае банкротства банка счет эскроу застрахован, но лимит ограничен суммой в размере 10 млн рублей. Это средняя стоимость 1-комнатной квартиры бизнес-класса в Москве. Если захотите купить что-то дороже, риск свыше 10 млн вы берете на себя.

Нередки случаи участия банковских служащих в мошеннических схемах совместно с застройщиками. Например

3. Деньги на счете эскроу обесцениваются

В случае банкротства застройщика вы сможете забрать свои деньги со счета эскроу, но к этому моменту времени за эту сумму аналогичное жилье трудно будет найти, так как цены вырастут. К слову сказать, проценты по счетам эскроу не начисляются.

4. Конфликт интересов банка при оценке финансовой устойчивости застройщика

При переходе на счета эскроу к застройщику не применяются новые финансовые требования. Финансовое состояние мониторится тем же банком, который осуществляет и операции по эскроу счетам, и финансирует сам объект строительства. Будет ли банк заинтересован в своевременном выявлении и отражении у себя на балансе рисков, связанных с ухудшением состояния своего заемщика?

Мы в этом не уверены. Ведь такие действия могут привести к спаду продаж в объекте застройщика, спаду продаж ипотечных кредитов банка. Деньги перестанут поступать на счета эскроу. У банка повышаются риски невозврата кредита, выданного застройщику под данный объект, а это, в свою очередь, может потребовать дополнительного резервирования. Банку это не выгодно.

Как снизить риски?

Мы рекомендуем сделать проверку застройщика по всей группе компаний и внимательно проанализировать его финансовую отчетность перед подписанием договора долевого участия

Не будет лишним также проверить на банкротные риски собственников застройщика, проверить репутацию застройщика и связанные с ним компании. Банкротство одной из них может потянуть за собой крах всего холдинга. От надежности застройщика зависит, достроят ли объект в срок. 

Pervichka заботится о Вашем комфорте и предлагает полный спектр услуг по проверке новостройки перед покупкой, которая включает в себя юридическую, финансовую и строительную экспертизу. Мы не только проверим чистоту сделки, но также предоставим полное юридическое сопровождение сделки при покупке квартиры в новостройке.
 

Поделиться
Подпишитесь на новости

Получите персональное предложение

Мы ценим Ваше время, поэтому подберем подходящий именно Вам набор услуг по проверке объекта недвижимости

Гарантия на наши услуги

  • Прозрачная и официальная работа по договору
  • Только достоверные и объективные источники информации
  • Строгая конфиденциальность сделок и информации клиентов
  • Забота о клиентах после завершения услуг

«Pervichka оказывает помощь своим клиентам в решении возникших проблем и после заключения сделки, например: при приемке квартиры, предъявлению претензий и штрафных неустоек к девелоперу. Для нас важно, чтобы клиенты чувствовали себя защищенными от любых правовых рисков.

Мы создали Pervichka, чтобы сделать покупку квартиры для Вас комфортной и безопасной. За фасадом маркетинга мы находим и анализируем только факты: юридическую, финансовую и строительную документацию, чтобы предоставить Вам комплексное заключение по всем рискам. Pervichka — гарантия защиты Ваших интересов!»


Юлия Ткачева
Управляющий партнер Pervichka

The Dickson Poon School of Law, King’s College London
Высшая школа экономики, Факультет права

Часто задаваемые вопросы

В проверку входит:

  • Проверка застройщика: анализ корпоративной структуры по всей группе застройщика, выявление и проверка конечных собственников, проверка банкротных рисков по всей группе, проверка репутации и анализ судебных споров с участием застройщика и его аффилированных компаний.

  • Финансовый анализ застройщика: проверка финансовой отчетности застройщика за предшествующие периоды, оценка динамики финансовых показателей, выявление факторов риска.

  • Строительная экспертиза: анализ проектной документации, изучение строительной репутации застройщика, оценка судебных споров с участием застройщика по вопросам качества строительства, проверка наличия заявленных строительных опций и решений в документации и договоре, проверка генерального подрядчика.

  • Юридическая оценка договоров: детальный анализ всех договоров, предлагаемых застройщиком по сделке (ДДУ, предварительные договоры, инвестиционные контракты, агентские схемы, договоры оказания услуг, аккредитив и др.), проверка обеспечения по сделке (поручительство, гарантии, страховка и др.), проверка ипотечной части сделки (кредитный договор, страховка и др.)

Финальный объем услуг согласовывается с клиентом на индивидуальной основе.

Базовый пакет документов для проверки включает:

  • проектная декларация со всеми изменениями
  • бухгалтерская отчетность застройщика за предшествующие периоды
  • разрешение на строительство
  • экспертиза проектной документации на объект строительства
  • правоустанавливающие документы на земельный участок
  • проекты договоров со стороны застройщика и банка (в случае ипотеки)

Pervichka проводит проверку сделки на основании более расширенного списка документов и информации в зависимости от объема услуг, выбранных клиентом.  

Для проверки мы самостоятельно собираем всю документацию и привлекаем независимого строительного эксперта. В проверку входит:

  • экспертиза разрешения на строительство и проектной декларации с учетом всех изменений
  • экспертиза проектной документации с выявлением рисков и наличия рекламируемых строительных опций
  • детальная проверка генерального подрядчика, ведь от этого зависит качество строительства
  • проверка на соответствие заявленному классу жилья
  • анализ нарушений в строительной области, допущенных застройщиком по предыдущим объектам
  • наличие судебных споров по вопросам качества строительства с участием застройщика и порядок их урегулирования

Pervichka - специализированный юридический сервис на первичном рынке недвижимости. Мы предоставляем юридическую, строительную и финансовую экспертизу высокого класса и не осуществляем подбор и продажу объектов. Обширный опыт работы в международных корпорациях в сочетании с многолетней практикой представления интересов различных клиентов в суде позволяет экспертам Pervichka компетентно оценивать риски, выстраивать стратегию в переговорах, продумывать для клиента договорную базу и находить различные пути решения задач с максимальным преимуществом для клиента.

Стоит помнить, что главный интерес банка - выдать как можно больше ипотечных кредитов и заработать на них. Для этих целей банк оценивает, в первую очередь, платежеспособность клиента, а не финансовое состояние застройщика. Ведь даже если застройщик обанкротится, Вы все равно должны выплатить банку кредит.

Качество приобретаемого жилья и условия договора, ущемляющие интересы покупателя, не влияют на уровень банковского риска, поэтому данные вопросы не оцениваются банком в индивидуальном порядке для клиента.

Можете представить свои чувства при расставании с несколькими миллионами рублей?

По нашему опыту в момент подписания клиент испытывает одновременно чувство эйфории и сильной тревоги. И то, и другое сказывается на внимательности.

Маленькая запятая или сноска, тексты мелким шрифтом в конце договора - все это может сыграть решающую роль во время владения приобретаемым жильем. Речь может идти как о досадном пропуске буквы в Вашей фамилии, так и дополнительной цифре в стоимости квадратного метра. Pervichka возьмет все заботы о деталях на себя в ответственный для Вас момент.

В проверку входит:

  • Проверка застройщика: анализ корпоративной структуры по всей группе застройщика, выявление и проверка конечных собственников, проверка банкротных рисков по всей группе, проверка репутации и анализ судебных споров с участием застройщика и его аффилированных компаний.

  • Финансовый анализ застройщика: проверка финансовой отчетности застройщика за предшествующие периоды, оценка динамики финансовых показателей, выявление факторов риска.

  • Строительная экспертиза: анализ проектной документации, изучение строительной репутации застройщика, оценка судебных споров с участием застройщика по вопросам качества строительства, проверка наличия заявленных строительных опций и решений в документации и договоре, проверка генерального подрядчика.

  • Юридическая оценка договоров: детальный анализ всех договоров, предлагаемых застройщиком по сделке (ДДУ, предварительные договоры, инвестиционные контракты, агентские схемы, договоры оказания услуг, аккредитив и др.), проверка обеспечения по сделке (поручительство, гарантии, страховка и др.), проверка ипотечной части сделки (кредитный договор, страховка и др.)

Финальный объем услуг согласовывается с клиентом на индивидуальной основе.

Базовый пакет документов для проверки включает:

  • проектная декларация со всеми изменениями
  • бухгалтерская отчетность застройщика за предшествующие периоды
  • разрешение на строительство
  • экспертиза проектной документации на объект строительства
  • правоустанавливающие документы на земельный участок
  • проекты договоров со стороны застройщика и банка (в случае ипотеки)

Pervichka проводит проверку сделки на основании более расширенного списка документов и информации в зависимости от объема услуг, выбранных клиентом.  

Для проверки мы самостоятельно собираем всю документацию и привлекаем независимого строительного эксперта. В проверку входит:

  • экспертиза разрешения на строительство и проектной декларации с учетом всех изменений
  • экспертиза проектной документации с выявлением рисков и наличия рекламируемых строительных опций
  • детальная проверка генерального подрядчика, ведь от этого зависит качество строительства
  • проверка на соответствие заявленному классу жилья
  • анализ нарушений в строительной области, допущенных застройщиком по предыдущим объектам
  • наличие судебных споров по вопросам качества строительства с участием застройщика и порядок их урегулирования

Pervichka - специализированный юридический сервис на первичном рынке недвижимости. Мы предоставляем юридическую, строительную и финансовую экспертизу высокого класса и не осуществляем подбор и продажу объектов. Обширный опыт работы в международных корпорациях в сочетании с многолетней практикой представления интересов различных клиентов в суде позволяет экспертам Pervichka компетентно оценивать риски, выстраивать стратегию в переговорах, продумывать для клиента договорную базу и находить различные пути решения задач с максимальным преимуществом для клиента.

Стоит помнить, что главный интерес банка - выдать как можно больше ипотечных кредитов и заработать на них. Для этих целей банк оценивает, в первую очередь, платежеспособность клиента, а не финансовое состояние застройщика. Ведь даже если застройщик обанкротится, Вы все равно должны выплатить банку кредит.

Качество приобретаемого жилья и условия договора, ущемляющие интересы покупателя, не влияют на уровень банковского риска, поэтому данные вопросы не оцениваются банком в индивидуальном порядке для клиента.

Можете представить свои чувства при расставании с несколькими миллионами рублей?

По нашему опыту в момент подписания клиент испытывает одновременно чувство эйфории и сильной тревоги. И то, и другое сказывается на внимательности.

Маленькая запятая или сноска, тексты мелким шрифтом в конце договора - все это может сыграть решающую роль во время владения приобретаемым жильем. Речь может идти как о досадном пропуске буквы в Вашей фамилии, так и дополнительной цифре в стоимости квадратного метра. Pervichka возьмет все заботы о деталях на себя в ответственный для Вас момент.

Проверить квартиру
+7 495 155 75 79
Заказать обратный звонок
facebook
instagram