За последний год было принято несколько законов, направленных на защиту дольщиков. Главное нововведение - перевод жилищного строительства на проектное финансирование и введение эскроу-счетов с 1 июля 2019 г. Снижает ли это риски приобретателей жилья на первичном рынке или нет - разбираем в этой статье.
Что такое эскроу-счет и как это работает?
Если решили купить квартиру в новостройке, Вы заключите договор долевого участия с застройщиком. Далее вместо обычной оплаты Вам необходимо открыть специальный счет в банке и перечислить на него деньги за квартиру. Деньги будут заморожены банком на весь период строительства. Ни Вы, ни застройщик не будут иметь доступ к этому счету. Застройщик сможет получить эти деньги, только когда передаст Вам квартиру.
В чем плюсы?
Переход на расчеты через счет эскроу действительно снижает часть рисков:
Главное рекламируемое преимущество перехода на эскроу-счета - возможность дольщика забрать вложенные в новостройку деньги, если застройщик обанкротится или не достроит объект.
Но все ли риски покрывает счет эскроу и что на самом деле получает покупатель жилья?
В случае банкротства застройщика, банк действительно должен вернуть вам деньги. Можно выдохнуть.
Но! теперь читаем мелкий шрифт под звездочкой:
1. Счет-эскроу не для всех объектов
Несмотря на новые законы, на рынке останутся объекты, по которым новые правила о переходе на счета-эскроу не применяются. Застройщики будут этим пользоваться. Риск банкротства застройщика, отсутствия финансирования и затягивания строительства сохранится.
2. Риск банкротства уполномоченного банка
Список банков, уполномоченных открывать счета эскроу, утверждает Центробанк. Сейчас в списке фигурируют даже банки попавшие под санацию - то есть их финансовое состояние нестабильно. При ухудшении финансового состояния застройщика нагрузка на капитал банка возрастает. Банкротство застройщиков может потянуть за собой в конечном итоге банкротство банка.
В случае банкротства банка счет эскроу застрахован, но лимит ограничен суммой в размере 10 млн рублей. Это средняя стоимость 1-комнатной квартиры бизнес-класса в Москве. Если захотите купить что-то дороже, риск свыше 10 млн вы берете на себя.
3. Деньги на счете эскроу обесцениваются
В случае банкротства застройщика вы сможете забрать свои деньги со счета эскроу, но к этому моменту времени за эту сумму аналогичное жилье трудно будет найти, так как цены вырастут. К слову сказать, проценты по счетам эскроу не начисляются.
4. Конфликт интересов банка при оценке финансовой устойчивости застройщика
При переходе на счета эскроу к застройщику не применяются новые финансовые требования. Финансовое состояние мониторится тем же банком, который осуществляет и операции по эскроу счетам, и финансирует сам объект строительства. Будет ли банк заинтересован в своевременном выявлении и отражении у себя на балансе рисков, связанных с ухудшением состояния своего заемщика?
Мы в этом не уверены. Ведь такие действия могут привести к спаду продаж в объекте застройщика, спаду продаж ипотечных кредитов банка. Деньги перестанут поступать на счета эскроу. У банка повышаются риски невозврата кредита, выданного застройщику под данный объект, а это, в свою очередь, может потребовать дополнительного резервирования. Банку это не выгодно.
Как снизить риски?
Мы рекомендуем сделать проверку застройщика и внимательно проанализировать его финансовую отчетность перед заключением договора долевого участия. Не будет лишним также проверить на банкротные риски собственников застройщика, проверить репутацию застройщика и связанные с ним компании. Банкротство одной из них может потянуть за собой крах всего холдинга. От надежности застройщика зависит, достроят ли объект в срок.
Pervichka заботится о Вашем комфорте и предлагает полный спектр услуг по проверке новостройки перед покупкой, которая включает в себя юридическую, финансовую и строительную экспертизу. Мы не только проверим чистоту сделки, но также предоставим полное юридическое сопровождение сделки при покупке квартиры в новостройке.
Звоните за консультацией!
